スタッフブログ

マイホーム購入時に利用する住宅ローンについて

2019/02/20

今回は、マイホーム購入時に利用する住宅ローンについて、Q&A形式でお伝えしていきます。

 

Q:住宅ローンの金利って何を考えればいいのでしょうか?

 

A:住宅ローンの金利には大きく分けて2つのタイプがありますので整理してみましょう。

まず1つめは『変動金利』と呼ばれるものです。

変動金利は「返済期間中の借入金利が変動」することが大きな特徴です。

住宅ローンの変動金利は、1年に2回の見直しがあります。(5月と10月)

ただし、その都度見直しの金利の適用の「支払額」となる訳ではなく、金利は都度変更されておりますが、支払額は5年間は変わらず一定です。

支払額の見直しは5年毎になります。

でも、もし5年後の支払額の見直しの時に金利がとても高くなり、返済額はものすごく高くなってしまったら困りますよね。

そのために、返済額の改定は、改定前の返済額の1.25倍以内という上限を設けていますのでご安心ください。

2つめは、固定金利と呼ばれるものです。

固定金利の特徴は、借り入れた時の金利が「返済全期間にわたって固定」となる金利です。

借入期間中の金利が固定されるので、返済額や借入の総返済額が確定することができ、今度の社会情勢で金利が上がったとしても、変動する事なく一定になりますので、安心です。

民間の金融機関で、「固定金利選択型」など聞いたことはありますでしょうか?

こちらは、固定金利の年数が経過した後は、その時の金利で再度金利を選択するものとなりますので、「当初○年間は○%」となるなど、一定期間だけ固定金利が適用されるタイプとなりますので、変動金利のカテゴリー種類の一つと考えてよいでしょう。

この場合注意しなくてはいけないのは、変動金利型を選択した時の返済額1.25倍の上限の制度は適用になりませんので、10年固定金利型を選択した場合で、もし10年後に金利がかなり上昇してしまった場合、11年目からの金利はその時の金利で選択をしなくてはならず、返済額が大幅に増加してしまったとしても、軽減措置がない、ということも考えておいた方がいいですね。

 

 

Q:住宅ローンっていっぱいあるけれど、何を選んだらいいのでしょうか?

 

A:各金融機関ごとに様々な住宅ローンがあります。

住宅ローンを選択するうえで、重要なポイントをお伝えします。

まず、考えなくてはいけない事は、今の金利などの目先のことではなく、10年後、20年後と、もっと先の事です。

住宅ローンの最長で組む一般的な期間は35年です。

この長い期間で考えられる様々なリスクは何でしょうか?

 

■収入面でのリスク

①転職や倒産などの場合

②収入の推移

③出産や育児で奥様が働けなくなってしまった場合

 

建てる家の構造やメンテナンスによっては、30年~35年が経過したら、建替えの必要が生じるかもしれません。

その時に、建替え費用がまた必要になります。

 

ここで大切なのが、住宅ローンは建てる『家』と一緒に考えていくという事です。

たとえば休職や転職で一定期間返済が困難になってしまった時や、また、転勤や子どもの事情などでせっかくのマイホームに住み続ける事ができなくなった、ということがあるかもしれません。

そのような時に家の構造がある一定の基準を満たしていれば、借上げをして返済を肩代わりしてくれる『住宅ローン』を利用することが出来ます。

『家』がどのような構造になっているのか、どのような住宅ローンを利用したかで、その時の生活の支えとなってくれるかもしれないのです。

このようなことも考えたうえで、自分にとって一番リスク回避ができる住宅ローンの組み方やどういう家を建てなくてはいけないのか、など広く考えていく必要があるのです。

金利=住宅ローンで選ぶのではなく、将来的に自分のリスク回避になる借り方は何かというところから考える!

 

住宅ローンは長期に渡る借入です。

目先の金利などで判断せずに、「将来にわたってどれくらい住宅ローンに支払うのか」も踏まえて、先々の事をしっかり考えることが重要です。

そして組み方を考える上でも、どういう構造の家を建築するのかで、住宅ローンの選択肢が定まってきます。

常に最新の情報を確認し、総合的に判断することが大切ですね。

わからないことは是非、グッドホームまで(^_^)/

 

 

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親族が居住するための住宅は、借入の対象になりますか?

2019/02/18

住宅金融支援機構では親族が居住する住宅を建設または購入するための資金は融資の対象になります。

この場合ご利用いただける方、対象となる住宅、借入額、借入期間、金利等のお借入条件は申込人が居住するための住宅と同じですが、次の3項目について取り扱いが異なります。

 

①お住まいになる方と対象となる親族の範囲

(日本国籍を有する方、または永住許可などを受けた外国人の方が対象となります。)

●親入居型:申込人または配偶者の直系尊属

直系尊属のいない場合は、叔父・叔母、兄姉も対象となります。

●子入居型:申込人または配偶者の直系卑属

直系卑属のいない場合は、甥・姪、弟妹も対象となります。

 

②住宅ローン控除

要件に自ら居住することが条件となりますので、親族居住用は住宅ローン控除のご利用はできません。

なお、借入の対象と住宅に居住された方が連帯責務者となる場合は、連帯責務者の方について住宅ローン控除をご利用いただける場合もあります。

(控除を受けるための一定要件があります。)

 

③機構財形融資とは併用できません。

注)中高住宅を親子間の売買により購入する場合で、既に当該親族が購入物件に居住している時は借入の対象になりません。

 

 

【ポイント】

住宅金融支援機構は居住するための住宅と借入条件が同じです。

(ただし、3項目について取り扱いが異なります。)

原則として、住宅ローン控除は利用できません。

民間金融機関は本人居住用以外の住宅は、セカンドホーム(別荘など)と同じ扱いになり、金利も高く、審査も厳しくなる場合があります。

金融機関によっては、親族居住用の融資を取り扱いできない場合もあります。

まずは、ご相談から始めることをおすすめします!!

 

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賢い土地の探し方、選び方!

2019/02/11

住まいを新築する際、どんな住まいを建てるかということと同じくらい重要なのが、どこに建物を建てるかということです。

どんな土地を選ぶかによって住まいの安全性や快適性、そして耐久性など大きな影響を与えるからです。

注意すべき点などを一緒に考えましょう。

 

まず、土地を探すのは、具体的に何から始めればいいのか?

土地探しの始めは、ご家族の人数や年齢、それぞれのライフスタイルや好みなどの要件を確認することです。

広さや予算、学校や公園、交通の便、防犯性、道路の幅などを確認することで、土地に対するこだわりや好みの優先順位ができ、土地探しの効率が上がると思います。

希望が整理できたら、次は情報収集です。

できるだけたくさんの情報を集めることと、良いと思った土地は必ず足を運んで自分の目で確かめましょう。

また、朝、昼、夕方、夜と時間をかえて訪れることもお勧めします。

実際にその時間でないと分からない面が色々見えてきます。

候補地が上がったら、希望要件と照らし合わせながら比較・検討しましょう。

 

土地を選ぶ際のポイントをいくつかご紹介いたします。

①住まいを建てる土地の広さの目安はあるか。

土地は広々とした方がいいのは当たり前ですが、資金には限りがあります。

最低どれだけ必要なのか考えてみましょう。

また、広さを考える上では家族構成が大きなポイントです。

子どもが多い家庭、両親との二世帯同居など、家族の人数や年齢によって最適な土地の広さが異なります。

一般的には子ども部屋として6畳の個室をひとつ増やすと、収納スペースをいれて約10~12㎡増えると言われています。

 

②土地にも法律はあるか。

広さや立地、地盤などの条件で満足のいく土地が見つかったとしても、肝心なのは土地の法律です。

既製の厳しいエリアでは、思い通りの住まいが建てられないこともあるので、気をつけましょう。

土地の利用は、都市計画法によって制限されています。

土地計画法が適用される「都市計画区域」は、市街化を促進する市街化区域、市街化を抑制する市街化調整区域、そのどちらでもない無指定区域に分かれます。

さらに、市街化区域には、過密化を防いで良好な住宅や敷地環境を守るため、用途地域という規制があり、その地域をどんな目的で利用するかによって何通りにも分かれます。

また、用途地域の違いによって敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合を表す建ぺい率や敷地面積に対する建築延べ面積の割合を表す容積率などが制限されます。

例えば、30坪の住まいを建てるのにも、この用途地域の違いで40坪の土地が必要の場合もあれば、30坪で建築可能の場合もあり、条件が違ってきます。

また、地域によっては独自に条例を定めている場合もあるので、事前に役所など確認すると安心です。

 

 

このような内容を踏まえ、土地探しに関しては難しい用語や計算、難しい法律など複雑に絡んできます。

専門の方と一緒に探すのも一つの方法です。

ただし、不動産会社より住宅会社の方が住まいを建てるという前提で土地を見ますので、住宅会社に建物を含め、ご相談されてはいかがでしょうか?

 

わからないことは、是非、グッドホームまでご相談ください(^_^)/

 

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建物から考える土地の探し方!

2019/02/08

「土地を探す際、まず何を条件にしますか?」

土地を探している方のお話をお聞きしていると、エリア、広さ(面積)と価格を言う方がほとんどです。

土地の面積の根拠をお尋ねすると、相場から割り出される方がいらっしゃいました。

3600万円の予算で、土地代の相場が坪120万円ですと、土地が30坪買え、その敷地があれば駐車スペースと2階建ての35坪ぐらいの家が建てられるだろう。

おおまかな方向性としては問題ありません。

ただ、こだわった土地の選別をしてしまうと、実際には建物が建てられないケースもあります。

建築に関しては、容積率、建ぺい率、道路斜線や北側斜線といった、建物の規模や高さに関係する制限があり、敷地の形状によってはこうした規制の影響で変わってきます。

※逆に土地の単価が高く希望の土地の面積より狭くても、建物条件次第では希望にかなう場合があります。

気になる土地が見つかったら、住宅会社の方にチェックして頂きましょう。

 

 

 

まずは、どういう建物を建てたいのか。

それにふさわしい土地がどういうものか。

住宅会社と一緒に考え、相談してみてはいかがでしょうか?

ご希望の建物が建てられるかどうかのお話が聞け、土地探しの参考になるかもしれません。

ご希望の条件を伝えておくことで、住宅会社によっては、土地の情報を紹介していただける場合があります。

多少でも知識を身につけておくことで、最初の基本的なチェック事項ならご自身で出来るようになると思います。

何も知らない、わからないという不安が少しでもなくなれば、気持ちにゆとりができ、落ち着いた目で土地探しができるのではないでしょうか!

 

分からない事があれば是非、グッドホームまで(^_^)/

 

 

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1年前に土地を購入した資金は借入の対象になりますか?

2019/02/06

住宅金融支援機構では要件があてはまれば土地購入代金を借入の対象としてみていただけます。

※要件にあてはまる場合のみ借入の対象となります。

①住宅の建設に付随して購入した土地であること。

②土地の購入日(所有権移転登録日・保留地及び都市再生機構が施工する仮換地の場合は、売買契約日)が申込日の前々年の度の4月1日以降であること。

→平成30年度の申込の場合、土地の購入日(所有権移転登録日)が平成28年4月1日以降である場合が借入の対象となります。

③建物建設費に対する借入と併せて、申込むこと。

※土地を購入済みであっても、お借入額は住宅の建設費(消費税を含みます)と合算した金額までとなります。

注)土地購入資金のみに対する借入はできません。

注)古家付き土地を取得する場合で、土地取得費用に古家部分の金額が含まれている場合は、古家部分に係る金額は除きます。

金融期間によっては、土地を購入済みの場合であっても借入の対象なるケースもあります。

※土地購入資金に対する融資金は、建設費の融資金と併せて、住宅の引渡し時のお受け取りとなります。

(土地購入資金に対する融資金のみを先に受け取ることができません。)

住宅竣工前に土地購入資金のお支払いが必要な時は、自己資金でご用意いただくか他のローンを利用していただくなどの必要があります。

土地を購入される場合でも、ローン残高ではなく、取得時の購入価格がフラット35の借入の対象となります。

(フラット35のつなぎ融資をご用意している金融機関もあります。)

まずは、ご相談から始めることをおすすめします。

 

ご相談は是非、グッドホームまで(^_^)/

 

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【フラット35】の新機構団信について

2019/02/04

住宅ローンをくむ場合、申込人に万一の場合があっても、家族の生活拠点である家は残せるように、必ず団体信用生命保険には加入するようにしましょう。
今回はお客様から、よくご質問のあるポイントについてお答えします。

 

Q:妻と収入合算して【フラット35】で借入をするのですが、私(ご主人様)が万一の場合、妻の返済分はどうなりますか?

 

A:【フラット35】にご夫婦で収入合算し申込をする場合、連帯債務ですから、1つの債務について2人で返済するという考え方になります。

(一般的な民間の住宅ローンにある連帯保証とは異なり、どちらがいくらローンを組んでいるという概念とは異なります。)

よって、団信に加入している債務者が万一の場合は、住宅金融支援機構に支払われる保険料が【フラット35】の債務に充当されるため、以後の返済は不要となります。

 

Q:親子リレー(収入合算)で申し込んだ場合、新機構団信加入について注意点を教えてください。

 

A:親子リレー返済の場合は、原則通り、どちらか一方しか加入できませんので、どちらが加入すべきか慎重に検討する必要があります。

加入できない健康上の理由がない限り、団信制度の趣旨としては本来、返済を担うべき方が加入すべきかと思います。

 

親が加入する場合は、加入時の年齢について、まず確認しましょう。

新機構団信では満70歳未満、新3大疾病付機構団信では満51歳未満の方のみお申込が可能となっています。

 

なお、団信加入者(親)が満80歳に達したことにより解約となった場合、連帯債務者(子)は健康状態等を告知のうえ、加入申込をすることができます。

ただし、加入できない場合でも適用金利は変わりません。

団信の加入については、申込時に決めかねる方も多く見受けられます。

しかしながら、返済が始まってから(正確には、フラットの金消契約以降)は加入または種類の変更はできませんので、十分ご注意ください。

 

また正式申込時の内容から変更したい場合などは、保険会社の審査や金融機関の手続きに時間を要しますので、余裕をもってご対応頂ければと思います。

わからないことは、是非、グッドホームへ相談してみて下さい!

 

 

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失敗しない土地探し~災害に強い土地かを調べるには?~

2019/02/01

このところ全国各地で起こる自然災害のニュースが毎日のように報じられています。

集中豪雨、それに伴う土砂災害など、これまで災害とは無縁だった地域でも想像を絶するような状況を目にするようになりました。

 

終の棲家となるマイホームをこれから建てようとする時に、「どこに住むか」「どんな場所を選ぶか」は大変重要な選択となります。

土地探しを始めたら、そのエリアがどのような場所なのか、今はインターネットでも簡単に調べられますので是非活用しましょう。

 

<おすすめ①>

「国土交通省ハザードマップポータルサイト」

https://disaportal.gsi.go.jp/

「重ねるハザードマップ」は、洪水・土砂災害・津波のリスク情報や道路防災情報、土地の特徴・成り立ちなどを地図や写真に自由に重ねて表示できます。

「わがままハザードマップ」では、各市町村が作成したハザードマップへリンクもできます。

 

<おすすめ②>

国土地理院「ベクトルタイル」地形分類(自然地形)

http://www.gsi.go.jp/

 

前述した「重ねるハザードマップ」でも確認できますが、その土地が盛土地・埋立地なのか、切土地なのか、または台形土地なのか氾濫平野なのか等、身の回りの土地の成り立ちと自然災害リスクがワンクリックでわかります。

 

まずはお住まいの地域や、昔からよく知っている地域で確認してみると、言われてみれば危ないかもと気づかされるかと思います。

こういった情報をもとに、物件周辺を自分で歩き、しっかり観猿することが災害に強い土地探しのヒントになるはずです。

 

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これからの住宅ローン、金利はどうなる?

2019/01/30

”日銀が長期金利上昇を容認 住宅ローン金利はどうなる?”

 

金利政策を決定する日銀政策決定会合が行われました。

この会合を前に「金融緩和を縮小するのでは?」といった憶測が市場に広がったことで、長期金利が1年半ぶりの高水準である0.1%を超えるなど上昇し、報道されたのは記憶に新しいところです。

 

これまで何度もお話してた通り、長期金利と言えば、住宅ローンでも【フラット35】など固定金利型の重要な指標となっており、長期金利が上昇すれば住宅ローンに金利も上昇するのでは?

とご心配されている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

これから住宅ローンのお借り入れを検討している方には今後の金利の動向が気になるところです。

 

では、実際に住宅ローンの金利が上がると、これから家を建てる皆さんにどう影響があるのでしょうか?

 

【影響その①】・・・同じ年収でも借入できる金額が減少する

住宅ローン(フラット35)の審査は、原則、申込月の金利水準で審査されます。

同じ収入であっても、今月申込むのと来月申込むのでは、借入できる金額が変わるということなのです。

それなら、少しでも金利が低い時に審査した方が有利ですよね。

特に【フラット35】の場合は、事前審査ではなく、正式審査(申込)できちんと住宅金融支援機構の仮承認まで取っておくことが重要です。

ちなみにその後、金利が上昇しても。刈承認を取った融資金額は有効です。

有効期間は、仮承認から2年間ですので、それまでに建物が完成・引渡を終え、融資実行ができればOKです。

 

【影響その②】・・・同じ借入額でも実際に返済する金額が高くなる

仮承認は2年間有効と言いましたが、実際に適用される金利は、申込時の金利ではなく、融資金が実行される月の金利が適用になります。

これから家を建てる方なら約半年後、土地から探すという方は1年位先になってしまうかもしれません。

1年先の金利はどうなるかはわかりませんが、もし上昇する見込みがあるなら、少なくとも超低金利の今、申込だけでもスタートしておいた方が良さそうです。

 

【フラット35】なら銀行ローンと違い、土地や建物の契約前でも正式申込ができます。

また融資の承認後も、建築地の変更も可能ですし、必ず利用しなければならないということではありませんので、ご興味のある方は是非一度ご相談ください。

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不動産購入時の資金準備について

2019/01/28

今回は不動産購入時の資金準備にかかる税金についてです。

不動産を購入するためには、多額の資金が必要になりますので、住宅ローンの借入をしたり、親からの援助を受けたり、共同で購入することもあるでしょう。

そんな中からよく聞かれるポイントについてお答えします。

 

Q:不動産を購入する際に、親が資金援助するための方法について、教えてください。

A:不動産を購入する際、親から援助を受ける場合には、次の3つの方法があります。

1,000万円以上の大きな金額を援助してもらう場合には、①の制度の利用を検討しましょう。

②については、親子間の借入にあたるため、通常の借入と同じように客観的な証明ができるよう一定の条件を満たす必要があります。

 

Q:親子間借入の注意点について教えください。

A:親子間借入では、次の2つのことについてよく聞かれます。

①「親からは返してもらわなくても良いと言われているのですが、贈与になりませんか?」

②「実際に借りたお金なので、きっちり返済していきたいのですが、どのようにすればいいですか?」

 

上の①のご質問については、贈与となる可能性がありますので、注意しましょう。

ご質問②についても、何も借入の事実を証明する書類がなければ贈与と見なされる可能性があります。

無用の誤解を生まない為にも、借入について取り決めをするようにしてください。

土地から購入される場合などは、土地の所有権移転の時までに持分をきめておかなければなりません。

間違った登記をすると、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与と見なされ、贈与された人には贈与税が課税されることになります。

大切なことは、資金計画の段階から、持分や税制についても、きちんと整理し、必要があれば専門家に相談するなど、しっかりと準備をすることです。

 

わからないことは、是非、グッドホームまで相談してみて下さい!

 

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失敗しない土地探し~土地代金はどうやって払う?~

2019/01/25

土地が見つかり、無事契約することになりました。

契約時には、売買価額の約5~10%を目安に手付金を支払うことになります。

手付金は売買金額の一部に充当されますので、引渡の際には、残り90~95%を残代金としてお支払いすればいいということになります。

 

手付金は預貯金などで手当てしたとしても、残代金となるとかなりまとまったお金になりますので、なかなかそうはいきません。

そこで住宅ローンを利用することになります。

住宅ローンというくらいですから、あくまで人が住む建物が存在して、初めて住宅ローンということです。

つまり、住宅ローンは、土地(更地)の購入に対してではなく、その土地の上に住宅が建築されることを前提として金融機関はお金を貸してくれます。

ですから、住宅ローンの申込の際には、建物を建築予定の住宅会社、建物のプランやお見積も提出する必要があるということなのです。

住宅会社は、土地を購入してから、じっくり決めようなんて思っていると、土地の契約後、大変なことになってしまいますので注意してください。

 

住宅ローンの手続きを行うには、住宅会社が作成する図面やお見積も必要ですから、お打合せも含め、相当なお時間がかかるということ。

また、購入した土地に建築する際に、地盤改良が必要になったり、水道工事やや外構工事など想定外の費用が発生すると資金計画が大きく狂ってしまうこともありますので、土地は住宅会社と一緒に探すことをお勧めします。

 

土地の残代金を売主に支払い、引渡を受け、所有権移転をしてから工事に着手できるようになります。

その後も、建物の着工時や、上棟時に中間金として住宅会社に請負金額の何割かを支払うことになり、そういった途中で支払うお金は、「つなぎ融資」と言われます。

こういったお金のスケジュールについても、あらかじめ理解しておくようにしましょう。

お家の事でのご相談は、是非グッドホームまで(^_^)/

 

 

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