スタッフブログ

知らないと損する住宅ローンの裏ワザ!

2018/06/06

こんにちは、グッドホームの大澤でございます。

『知らないと損する住宅ローンの裏ワザ!』についてお伝えして参ります。

第6回目となります今回は、

「会社経営者なんだけど、決算報告書の内容が…」

 

W様は、地元で既に10年以上、お父様が経営されている中古車販売業のお仕事をされていらっしゃいました。
弊社にも3年程前から時々お見えになっていらっしゃいましたが、先月久しぶりにお見えになられお話しをうかがったところ、実は一昨年末にお父様が引退され、W様が事業を引き継いでから法人化し、社長になられたとのこと。
以前よりは少し給与は上がったものの、自営業は住宅ローンが組みにくいと聞いているし、会社の決算報告書の内容もあまり良くないなので一度見て欲しいとのご相談でした。
確かに会社経営者の方の場合は、一般的に住宅ローンの審査申込時に決算報告書が求められますが、総合的な審査を行う上で、決算書の内容も参考にされるということですから、ご心配でしたら一度具体的に銀行で事前審査を進めてみましょうということになりました。
書類提出から数日後、銀行から連絡があり、やはり社歴が浅く、決算報告書の内容も芳しくないので、今回は残念ながらお力になれませんとの回答。
残念なことにW様の心配が的中してしまいました。
W様にその旨をお伝えすると、引き継いでから合理的な経営が出来るよう、無駄な経費を見直したり、給与も手渡しから振込に変えたりと少しずつ会社らしく改善をはかっている最中なんだがと、とても残念そうでした。

 

【 解決への道筋 】

W様の場合、収入は十分あり、特に大きなお借入れもないので、会社の決算報告書の内容だけがネックになっていると考えられました。
早速、社内で検討し、会社役員の場合、決算報告書はどこでも求められるはずだが、もしかするとフラットならもう少し違う見方ができるかもしれないとの意見もあり、フラットの担当者にあたってみることにしました。
担当者が言うには、「窓口によっても違いますが、当社の場合は、正式申込時に会社の決算報告書はご提出頂かなくても結構です。ただ、審査の段階で住宅金融支援機構から追加資料として求められる場合もありますのであらかじめご了承しておいてください。万一、提出を求められたら程度にもよりますが、内容が悪い理由と現状分析、今後の対策と見通しも出すことになるので考えておいてくださいね。ただ、今回は借入額も多くないですし、会社の営業実態の確認がポイントになると思います。」とのことでした。
理由を聞いてみると、【フラット35】では融資実行後に返済が遅れた場合の督促業務等は、窓口となる金融機関が住宅金融支援機構から委託されて行っているので、最低の審査基準は決められているが、どこまで絞るかは金融機関ごとに違うらしいのです。
ちょっと半信半疑でしたが、担当者を信じて【フラット35】で申込したところ、申告した通りの金額が毎月給与として本当に振り込まれているか、過去数ヶ月分の振込がわかる通帳の写しは求められましたが、問題の決算報告書は提出することもなく、3営業日程度で承認となりました。

 

色々なケースがあります。

事前に分かって対処しておくことが大切ですね!!

わからないことは、是非、グッドホームへ相談してみて下さい!

 

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知らないと損する住宅ローンの裏ワザ!

2018/05/31

こんにちは、グッドホームの大澤でございます。

『知らないと損する住宅ローンの裏ワザ!』についてお伝えして参ります。

第5回目となります今回は、

「会社組織になっていない…給与振込じゃない…」

 

S様は、地元のビルメンテナンス会社に転職して、勤続5年目の31歳。
一昨年、結婚し、今年の年末にはお子様も生まれるとのことで、動けるうちに土地から探して、注文建築を建てたいとのことでイベントに参加されました。
同じようなお仕事ということでお話しを聞いてみると、ビルのメンテナンス関係の会社で、昔からのお知り合いが代表をされており、誘われて入社したとのことでした。
ちょうど弊社で取り扱える土地があり、ご案内したところ気に入って頂けたので事前審査を行うことになりました。
ところが事前審査用紙に記入してみると、勤務先は会社組織になっておらず、また給与も振込ではなく手渡しで、収入は確定申告されていることがわかりました。
事前審査の結果は、ひとまず〇でしたが、住宅ローンの担当者からは、「正式審査の際は、色々揃えて頂く書類が多いので、正式申込の際には、もう少し内容を把握して詳しく教えてください。」ということでした。
すぐに【フラット35】で正式申込をしたところ、審査がストップし、確認事項と提出書類のご案内が来ました。
ヒアリングのポイントは、①勤務実態の確認②収入の確認③納税の確認、の3点がポイントでのようでした。

 

【 解決への道筋 】

まず①の勤務実態については、勤務先がそこに実在するか行って確認してきてくださいと言われ、事務所の入口看板やポストなど、そこで仕事をしていることがわかるような写真を撮影してきました。また、営業で使う名刺やパンフレット等の資料も頂き、提出しました。
②の収入については、通帳の写しを求められたのですが、手渡しで証明できなかったので経理担当の方にお願いし、代わりに「給与台帳」の写しを提出いただきました。
③の納税については、税務署で所得税の納税証明書を、市役所で住民税と健康保険税の納税証明書を取得していただき、提出することで滞納のないことを証明しました。
今回はお客様の信用情報などには問題がなく、確定申告の内容も正しかったので、その数日後、すぐに承認となりましたが、ローン担当者に聞くと、一旦ヒアリングされると、提出した書類が申込時の内容と異なったり、通帳の写しから未申告の毎月一定額の返済が見つかったりとボロがでることも多いそうです。
今回のように個人事業者のもとで働いている方については、HPなどがない限り、勤務実態なども把握しにくく、つっこんでヒアリングする中で有効な資料集めをすることが大切だなと実感しました。

 

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知らないと損する住宅ローンの裏ワザ!

2018/05/24

こんにちは、グッドホームの大澤でございます。

『知らないと損する住宅ローンの裏ワザ!』についてお伝えして参ります。

第4回目となります今回は、

「どこからもお断りされる…まさか!勤務先が原因?」

 

N様ご夫婦は、同じ職場にお勤めの勤続4年目。

今の勤務先で知り合い、昨年結婚したばかりで、そろそろ新居をお考えとのことでご来場されました。

何度かの土地案内後、予算的にもちょうど適当な物件が見つかり、ひとまず申込を入れ物件を押さえつつ、地元の銀行2行に事前審査を行うことになりました。

お二人とも、とてもおとなしく真面目な性格。

事前審査に必要な資料もきれいにファイルに整えてご用意いただき、そんなお人柄からも特にローンについて心配していませんでした。

ところが数日後、2行ともお断りの回答が…。

 

【 解決への道筋 】

まさかの展開に私もショックで、N様に結果をお伝えする前に、なぜお断りされたのか、私なりにN様に説明したかったので、あちこちの金融機関に相談し、意見を聞いてみましたが、やはりN様ご自身には問題がないようでした。

その時、相談した地元で【フラット35】の取扱いをしている担当者から、仕事や勤務先のことをかなり突っ込まれて聞かれ、「それは、きっと勤務先の問題だと思いますよ。」と指摘がありました。

その担当者は最初、反社会的勢力を疑っていたらしいのですが、仕事や職種を聞いていくうちに、先月申込を受けたN様と同じ勤務先の方のことをふと思い出したようでした。

その方も同じように地元の銀行でお断りされ、フラットに申込んで来たので、何か事情がありそうだと思い、その時に調べてみたらしいのです。

N様の勤務先は、県内なら誰もが知る有名な投資用マンションの販売会社で、N様はそこで賃貸管理の事務仕事に携わっているのですが、実は過去に強引な営業手法で国土交通省から業務停止を命じる監督処分を受けていたのでした。

現在も会社は存在し、市内でも一際目立つ高層ビルの中で通常通り営業していますし、むしろ大手にお勤めだからと疑うことさえしませんでした。

N様ご夫婦も、周りで購入している先輩や同僚がローンには苦労しているのは知っていたようですが、具体的に何が原因でこうなっているかは理解しておらず、比較的年収が低い職種なので苦労しているのだと思いこんでいたようです。

結局、N様は【フラット35】で申込みをし、無事に融資を受けることができ、先日、お引渡しすることができました。

後日、余談で【フラット35】の担当者から聞いた話によると、勤務先が民事再生中の場合や、取引先が反社会的勢力の場合も、同じようなことが起きるらしいとのこと。

住宅ローン審査で納得がいかない結果が出た時は、一人で悩まず、常に多くの事例を持つ専門家に是非ご相談いただくことをおすすめします。

 

 

 

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知らないと損する住宅ローンの裏ワザ!

2018/05/16

こんにちは、グッドホームの大澤でございます。

『知らないと損する住宅ローンの裏ワザ!』についてお伝えして参ります。

第3回目となります今回は、

「妻が妊娠。収入合算できなくなる?」

 

新婚3年目のY様は、2歳年上の奥様と共働き、子供ができるまでにはマイホームの計画を進めておきたいということで、半年ほど前にご来場いただきました。
奥様は看護士ということもあり、初めてご来場の際から、今後も共働きで仕事を続けていきたいので、通勤・通学に便利な駅に近く、生活便の良い地域で土地を購入し、高耐久の建物を建築したいとのご希望でした。

将来、子供を預けられる施設があり、お二人の勤務先までの60分以内で通えるエリアを考えると、最低でも5,000万円程度のお借入れは必要となるため、ご主人様の収入だけでは厳しいことをご説明したところ、住宅ローン控除なども考慮し、奥様との収入合算で組みたいというお考えでした。
奥様は仕事柄、夜勤も多く、土日にご夫婦揃って土地案内することがなかなかできなかったのですが、先日、夫婦揃って時間ができたので本格的に探したいというご連絡があり、急きょご案内することになりました。
久しぶりにお会いし、近況をおうかがいしたところ、実は奥様がご懐妊で来月から産休に入るから時間ができるとのこと。
最初は、おめでとうございます!と盛り上がっていましたが、よく考えてみると、奥様が産休に入られることが決まっているため、もしかすると住宅ローンで収入合算できなくなるかも…と急に不安になってきました。

 

【 解決への道筋 】

早速、金融機関の担当者に聞いてみたところ、まず【フラット35】の場合は融資実行時に復職されていることが前提になるとのこと。
復職したことの証拠として、復帰後1か月分の給与明細と、在籍確認が必須とのことでした。
復帰すると言っていても、公務員や大手企業以外は現実的に長期間の休暇を取ることが厳しく実際には退職されていたり、また体調不良や子供の預け先の問題で予定通り復帰できず土壇場で融資が受けられなくなってしまうケースもあるとのことでした。
今回は地元でも大きな病院で看護士さんということで、大丈夫ですとのことでした。
奥様に復職の時期を聞いてみると、今のところ来年の4月から復帰予定とのこと。
一般的に住宅ローンでは、復職しないと融資の実行ができないことをお話ししたところ、予想外の出来事に最初は大変驚かれていましたが、具体的に復職してから在籍確認のお電話が入り、最初に支給される給与明細をご提出していただいた後に、GWを挟んで金消契約、融資実行まで約2週間程度かかるため、概ね5月末頃のお引渡しであれば大丈夫ですとご説明し、安心いただけました。
建築も、その時期に竣工できるよう再度スケジュールし直し、安全を期して、土地売買契約・建築請負契約を締結する前に【フラット35】で正式承認を得てから進めることになりました。

 

色々なケースがあります。

事前に分かって対処しておくことが大切ですね!!

わからないことは、是非、グッドホームへ相談してみて下さい!

 

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知らないと損する住宅ローンの裏ワザ!

2018/04/25

こんにちは、グッドホームの大澤でございます。

今回から、『知らないと損する住宅ローンの裏ワザ!』についてお伝えして参ります。

第1回目となります今回は、

「携帯電話を分割払いで購入。まさか、住宅ローンに影響するなんて…」

 

~(仮)Sさん(自営業・3年前に整骨院を独立)の場合~

自己資金はあまりなく、ご年収は確定申告で300万円程度。
奥様はお手伝い程度で申告している収入はないため、今回はご主人様単独でローンが組める2,300万円以内で物件を探していました。

将来の生活を考えて、ローンは全期間固定金利の【フラット35】が希望のため、フラットの審査基準から借入上限額におさまるよう設定しました。
その他の借入については特に借入はなく、クレジットカードは2枚所有しているが、カード利用時にはすべて1回払いなので一安心。
ところが、ローンの事前審査を行ってみたところ、金融機関から

「Sさんですが、200万位減額になりそうなんですが…。」

との連絡が入りました。
奥様は、「主人が何かカードを使っているんでしょうか?」と不安になられましたが、金融機関からは個人信用情報の関係上、具体的に減額の理由は教えてもらうことはできません。
自己資金はないので、このままだとせっかく気に入った物件をあきらめるか?

予算を下げて再度探すか?まずは、何とか原因を追及しなければなりません。

 

【 解決への道筋 】

「減額の原因は何なのか?」周囲に相談してみたところ、最近多いのは携帯電話等の分割払いが原因ではないか?という意見がありました。
もちろん携帯電話の通話料金は関係ありません。

ただ、携帯電話の通話料の請求と一緒に、携帯電話等の分割払い(割賦金)も請求されているのです。
その携帯電話等の分割払いが「個品割賦」として「個人信用情報機関」に登録されていたのです。
購入時には新規や機種変更で契約すると、

「月々の通話料金から割引きがあるので、携帯端末代金はほぼ実質的な負担なしで手に入ります」

というような説明を受けますが、これは個人の負担感の話であって、携帯電話等の商品代金を分割払いで購入するのは個品割賦販売契約にあたります。
個品割賦販売契約は毎月一定額を返済しますので、月々の返済額を住宅ローンの返済額にプラスされて審査されます。
Sさんに確認したところ、奥様の携帯や仕事で使うタブレットなどもご主人様名義になっていたため、月々12,000円程度も計上されてしまい、それが減額の原因になっていたようでした。
結局、これらの端末代金3件の残債合計額約13万円を事前に完済することを条件にして、希望の借入額満額を借りることができました。

色々なケースがあります。

事前に分かって対処しておくことが大切ですね!!

わからないことは、是非、グッドホームへ相談してみて下さい!

 

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住宅セミナーのご案内☆

2018/04/16

住宅ローンを選ぶのって難しいですよね。

 

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などなど、疑問や不安は尽きないものです。

 

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住宅ローン相談を行うのは金融機関だけではありません。

その金融機関と提携しているハウスメーカーや工務店、不動産会社などがサービスの一環として行うこともあります。

不動産コンサルタントやFPなどの専門家が中立の立場で行うこともあります。

時間帯も様々です。

平日の日中だけでなく、土日や夜間に開催されることもあります。

参加したからといって必ず申し込まなければならないということはありません。

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皆さん、住宅ローン相談をより有意義なものにしたいなら、参加する前にネットや本などで予習しておきましょう。

そして、質問したいことを箇条書きにまとめておきましょう。

そうすれば、質問忘れを防げます。

 

次に、年収や負債、毎月の収支などお金の流れを把握しておきましょう。

源泉徴収票や通帳、家計簿などを持参するのも良い方法です。

 

お金の流れが分かれば、問題点や改善点など、あなたが気づかなかった点をプロの視点でチェックしてもらえます。

その場で、返済シミュレーションや簡単な審査を受けられる場合もあります。

 

なお、インターネット銀行の場合、スカイプや電話相談しかないところもあれば、対面での相談を受けられるところもあります。

気になるインターネット銀行があるなら、相談方法を確認してみるといいですよ。

 

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1部 11:00~12:00

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ご連絡・お問い合わせ

0120-406-014(9:00~18:00)

 

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