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建物から考える土地の探し方!

2019/02/08

「土地を探す際、まず何を条件にしますか?」

土地を探している方のお話をお聞きしていると、エリア、広さ(面積)と価格を言う方がほとんどです。

土地の面積の根拠をお尋ねすると、相場から割り出される方がいらっしゃいました。

3600万円の予算で、土地代の相場が坪120万円ですと、土地が30坪買え、その敷地があれば駐車スペースと2階建ての35坪ぐらいの家が建てられるだろう。

おおまかな方向性としては問題ありません。

ただ、こだわった土地の選別をしてしまうと、実際には建物が建てられないケースもあります。

建築に関しては、容積率、建ぺい率、道路斜線や北側斜線といった、建物の規模や高さに関係する制限があり、敷地の形状によってはこうした規制の影響で変わってきます。

※逆に土地の単価が高く希望の土地の面積より狭くても、建物条件次第では希望にかなう場合があります。

気になる土地が見つかったら、住宅会社の方にチェックして頂きましょう。

 

 

 

まずは、どういう建物を建てたいのか。

それにふさわしい土地がどういうものか。

住宅会社と一緒に考え、相談してみてはいかがでしょうか?

ご希望の建物が建てられるかどうかのお話が聞け、土地探しの参考になるかもしれません。

ご希望の条件を伝えておくことで、住宅会社によっては、土地の情報を紹介していただける場合があります。

多少でも知識を身につけておくことで、最初の基本的なチェック事項ならご自身で出来るようになると思います。

何も知らない、わからないという不安が少しでもなくなれば、気持ちにゆとりができ、落ち着いた目で土地探しができるのではないでしょうか!

 

分からない事があれば是非、グッドホームまで(^_^)/

 

 

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1年前に土地を購入した資金は借入の対象になりますか?

2019/02/06

住宅金融支援機構では要件があてはまれば土地購入代金を借入の対象としてみていただけます。

※要件にあてはまる場合のみ借入の対象となります。

①住宅の建設に付随して購入した土地であること。

②土地の購入日(所有権移転登録日・保留地及び都市再生機構が施工する仮換地の場合は、売買契約日)が申込日の前々年の度の4月1日以降であること。

→平成30年度の申込の場合、土地の購入日(所有権移転登録日)が平成28年4月1日以降である場合が借入の対象となります。

③建物建設費に対する借入と併せて、申込むこと。

※土地を購入済みであっても、お借入額は住宅の建設費(消費税を含みます)と合算した金額までとなります。

注)土地購入資金のみに対する借入はできません。

注)古家付き土地を取得する場合で、土地取得費用に古家部分の金額が含まれている場合は、古家部分に係る金額は除きます。

金融期間によっては、土地を購入済みの場合であっても借入の対象なるケースもあります。

※土地購入資金に対する融資金は、建設費の融資金と併せて、住宅の引渡し時のお受け取りとなります。

(土地購入資金に対する融資金のみを先に受け取ることができません。)

住宅竣工前に土地購入資金のお支払いが必要な時は、自己資金でご用意いただくか他のローンを利用していただくなどの必要があります。

土地を購入される場合でも、ローン残高ではなく、取得時の購入価格がフラット35の借入の対象となります。

(フラット35のつなぎ融資をご用意している金融機関もあります。)

まずは、ご相談から始めることをおすすめします。

 

ご相談は是非、グッドホームまで(^_^)/

 

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【フラット35】の新機構団信について

2019/02/04

住宅ローンをくむ場合、申込人に万一の場合があっても、家族の生活拠点である家は残せるように、必ず団体信用生命保険には加入するようにしましょう。
今回はお客様から、よくご質問のあるポイントについてお答えします。

 

Q:妻と収入合算して【フラット35】で借入をするのですが、私(ご主人様)が万一の場合、妻の返済分はどうなりますか?

 

A:【フラット35】にご夫婦で収入合算し申込をする場合、連帯債務ですから、1つの債務について2人で返済するという考え方になります。

(一般的な民間の住宅ローンにある連帯保証とは異なり、どちらがいくらローンを組んでいるという概念とは異なります。)

よって、団信に加入している債務者が万一の場合は、住宅金融支援機構に支払われる保険料が【フラット35】の債務に充当されるため、以後の返済は不要となります。

 

Q:親子リレー(収入合算)で申し込んだ場合、新機構団信加入について注意点を教えてください。

 

A:親子リレー返済の場合は、原則通り、どちらか一方しか加入できませんので、どちらが加入すべきか慎重に検討する必要があります。

加入できない健康上の理由がない限り、団信制度の趣旨としては本来、返済を担うべき方が加入すべきかと思います。

 

親が加入する場合は、加入時の年齢について、まず確認しましょう。

新機構団信では満70歳未満、新3大疾病付機構団信では満51歳未満の方のみお申込が可能となっています。

 

なお、団信加入者(親)が満80歳に達したことにより解約となった場合、連帯債務者(子)は健康状態等を告知のうえ、加入申込をすることができます。

ただし、加入できない場合でも適用金利は変わりません。

団信の加入については、申込時に決めかねる方も多く見受けられます。

しかしながら、返済が始まってから(正確には、フラットの金消契約以降)は加入または種類の変更はできませんので、十分ご注意ください。

 

また正式申込時の内容から変更したい場合などは、保険会社の審査や金融機関の手続きに時間を要しますので、余裕をもってご対応頂ければと思います。

わからないことは、是非、グッドホームへ相談してみて下さい!

 

 

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失敗しない土地探し~災害に強い土地かを調べるには?~

2019/02/01

このところ全国各地で起こる自然災害のニュースが毎日のように報じられています。

集中豪雨、それに伴う土砂災害など、これまで災害とは無縁だった地域でも想像を絶するような状況を目にするようになりました。

 

終の棲家となるマイホームをこれから建てようとする時に、「どこに住むか」「どんな場所を選ぶか」は大変重要な選択となります。

土地探しを始めたら、そのエリアがどのような場所なのか、今はインターネットでも簡単に調べられますので是非活用しましょう。

 

<おすすめ①>

「国土交通省ハザードマップポータルサイト」

https://disaportal.gsi.go.jp/

「重ねるハザードマップ」は、洪水・土砂災害・津波のリスク情報や道路防災情報、土地の特徴・成り立ちなどを地図や写真に自由に重ねて表示できます。

「わがままハザードマップ」では、各市町村が作成したハザードマップへリンクもできます。

 

<おすすめ②>

国土地理院「ベクトルタイル」地形分類(自然地形)

http://www.gsi.go.jp/

 

前述した「重ねるハザードマップ」でも確認できますが、その土地が盛土地・埋立地なのか、切土地なのか、または台形土地なのか氾濫平野なのか等、身の回りの土地の成り立ちと自然災害リスクがワンクリックでわかります。

 

まずはお住まいの地域や、昔からよく知っている地域で確認してみると、言われてみれば危ないかもと気づかされるかと思います。

こういった情報をもとに、物件周辺を自分で歩き、しっかり観猿することが災害に強い土地探しのヒントになるはずです。

 

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これからの住宅ローン、金利はどうなる?

2019/01/30

”日銀が長期金利上昇を容認 住宅ローン金利はどうなる?”

 

金利政策を決定する日銀政策決定会合が行われました。

この会合を前に「金融緩和を縮小するのでは?」といった憶測が市場に広がったことで、長期金利が1年半ぶりの高水準である0.1%を超えるなど上昇し、報道されたのは記憶に新しいところです。

 

これまで何度もお話してた通り、長期金利と言えば、住宅ローンでも【フラット35】など固定金利型の重要な指標となっており、長期金利が上昇すれば住宅ローンに金利も上昇するのでは?

とご心配されている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

これから住宅ローンのお借り入れを検討している方には今後の金利の動向が気になるところです。

 

では、実際に住宅ローンの金利が上がると、これから家を建てる皆さんにどう影響があるのでしょうか?

 

【影響その①】・・・同じ年収でも借入できる金額が減少する

住宅ローン(フラット35)の審査は、原則、申込月の金利水準で審査されます。

同じ収入であっても、今月申込むのと来月申込むのでは、借入できる金額が変わるということなのです。

それなら、少しでも金利が低い時に審査した方が有利ですよね。

特に【フラット35】の場合は、事前審査ではなく、正式審査(申込)できちんと住宅金融支援機構の仮承認まで取っておくことが重要です。

ちなみにその後、金利が上昇しても。刈承認を取った融資金額は有効です。

有効期間は、仮承認から2年間ですので、それまでに建物が完成・引渡を終え、融資実行ができればOKです。

 

【影響その②】・・・同じ借入額でも実際に返済する金額が高くなる

仮承認は2年間有効と言いましたが、実際に適用される金利は、申込時の金利ではなく、融資金が実行される月の金利が適用になります。

これから家を建てる方なら約半年後、土地から探すという方は1年位先になってしまうかもしれません。

1年先の金利はどうなるかはわかりませんが、もし上昇する見込みがあるなら、少なくとも超低金利の今、申込だけでもスタートしておいた方が良さそうです。

 

【フラット35】なら銀行ローンと違い、土地や建物の契約前でも正式申込ができます。

また融資の承認後も、建築地の変更も可能ですし、必ず利用しなければならないということではありませんので、ご興味のある方は是非一度ご相談ください。

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不動産購入時の資金準備について

2019/01/28

今回は不動産購入時の資金準備にかかる税金についてです。

不動産を購入するためには、多額の資金が必要になりますので、住宅ローンの借入をしたり、親からの援助を受けたり、共同で購入することもあるでしょう。

そんな中からよく聞かれるポイントについてお答えします。

 

Q:不動産を購入する際に、親が資金援助するための方法について、教えてください。

A:不動産を購入する際、親から援助を受ける場合には、次の3つの方法があります。

1,000万円以上の大きな金額を援助してもらう場合には、①の制度の利用を検討しましょう。

②については、親子間の借入にあたるため、通常の借入と同じように客観的な証明ができるよう一定の条件を満たす必要があります。

 

Q:親子間借入の注意点について教えください。

A:親子間借入では、次の2つのことについてよく聞かれます。

①「親からは返してもらわなくても良いと言われているのですが、贈与になりませんか?」

②「実際に借りたお金なので、きっちり返済していきたいのですが、どのようにすればいいですか?」

 

上の①のご質問については、贈与となる可能性がありますので、注意しましょう。

ご質問②についても、何も借入の事実を証明する書類がなければ贈与と見なされる可能性があります。

無用の誤解を生まない為にも、借入について取り決めをするようにしてください。

土地から購入される場合などは、土地の所有権移転の時までに持分をきめておかなければなりません。

間違った登記をすると、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与と見なされ、贈与された人には贈与税が課税されることになります。

大切なことは、資金計画の段階から、持分や税制についても、きちんと整理し、必要があれば専門家に相談するなど、しっかりと準備をすることです。

 

わからないことは、是非、グッドホームまで相談してみて下さい!

 

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失敗しない土地探し~土地代金はどうやって払う?~

2019/01/25

土地が見つかり、無事契約することになりました。

契約時には、売買価額の約5~10%を目安に手付金を支払うことになります。

手付金は売買金額の一部に充当されますので、引渡の際には、残り90~95%を残代金としてお支払いすればいいということになります。

 

手付金は預貯金などで手当てしたとしても、残代金となるとかなりまとまったお金になりますので、なかなかそうはいきません。

そこで住宅ローンを利用することになります。

住宅ローンというくらいですから、あくまで人が住む建物が存在して、初めて住宅ローンということです。

つまり、住宅ローンは、土地(更地)の購入に対してではなく、その土地の上に住宅が建築されることを前提として金融機関はお金を貸してくれます。

ですから、住宅ローンの申込の際には、建物を建築予定の住宅会社、建物のプランやお見積も提出する必要があるということなのです。

住宅会社は、土地を購入してから、じっくり決めようなんて思っていると、土地の契約後、大変なことになってしまいますので注意してください。

 

住宅ローンの手続きを行うには、住宅会社が作成する図面やお見積も必要ですから、お打合せも含め、相当なお時間がかかるということ。

また、購入した土地に建築する際に、地盤改良が必要になったり、水道工事やや外構工事など想定外の費用が発生すると資金計画が大きく狂ってしまうこともありますので、土地は住宅会社と一緒に探すことをお勧めします。

 

土地の残代金を売主に支払い、引渡を受け、所有権移転をしてから工事に着手できるようになります。

その後も、建物の着工時や、上棟時に中間金として住宅会社に請負金額の何割かを支払うことになり、そういった途中で支払うお金は、「つなぎ融資」と言われます。

こういったお金のスケジュールについても、あらかじめ理解しておくようにしましょう。

お家の事でのご相談は、是非グッドホームまで(^_^)/

 

 

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転職したら住宅ローンをくむのに不利になる?

2019/01/23

昨今、転職は珍しいものではなくなりました。

そのため、最近は住宅ローンの審査においても転職間もない方でもお申込できるようになっています。

前職を辞めてから期間が空いてしまうと源泉徴収票など収入を証明する資料としては想定している年収より少なくなってしまうため、審査を受けるのが不安に思われる方もいらっしゃることでしょう。

しかし、審査上の考え方としては、現在のお仕事で1年間フルに働いたらいくら位になるかを想定して審査しますので、過去の収入や資料はあまり気にしなくても大丈夫です。

例えば、【フラット35】の場合、転職後の直近12ヶ月分の支給合計金額で審査します。

昨年4月に転職された方なら、既に直近6月まで給与が支給されているので、昨年の7月から今年の6月まで12ヶ月分の明細と、その間に支給された賞与分の合計が審査の対象となります。

 

一方、転職後12か月未満の方は、転職後の支給額を支給月数で割戻し、12ヶ月働いた場合を想定し、計算します。

今年4月に転職された方であれば、4~6月の3ヶ月分の支給額の合計を3(ヶ月)で割り、12(ヶ月)を乗じた金額に賞与分を加えた金額を審査収入と見なして審査します。

フラットの場合は、公的証明書を持って収入の確認をするのが原則ですが、今年、転職をした方については、年末に勤務先より源泉徴収票が発行され、公的な収入証明を取得できるのは、来年の6月以降になります。

給与明細はあくまで勤務先が作成するものですから、公的証明書が取れない転職者の場合、書類の信憑性や勤務実態が問われることになります。

具体的には、給与明細の金額が振り込まれているのか預金通帳で確認したり、HPや現地調査などで会社が存在するか確認されることになります。

 

逆に言うと、会社のHPが存在しない、給与は手渡し、給与明細は手書きのもので社会保険料などの控除がない場合は、金融機関も慎重に審査せざるを得ませんので注意しましょう。

勤務先で年末調整などしていない、社会保険に加入していない会社であれば、敢えてご自身で確定申告をすることをお勧めします。

確定申告を行うことで、ご自分で収入や支払った保険料や税金を明確にすることができ、公的な証明書を取得することができます。

 

なお、国保の方は、所得税・住民税と同様に、国民健康保険税も未納や滞納は大きなペナルティとなります。

国民健康保険税は未納があると、保険証の有効期間が通常より短くなってしまいますので審査時に不利に働くことがあります。

また、融資ができ念願のマイホームに引越ししたとしても、税金の滞納は差押えの対象になりますので十分注意しましょう。

お家の事でのご相談は、是非グッドホームまで(^_^)/

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すまいの給付金

2019/01/21

今回は『すまいの給付金』についてお伝えします。
引渡が終わり、新居での生活が落ち着いたら、是非思い出して欲しい制度です。
既に住宅ローン減税についてはご存知の方も多いと思いますが、「すまいの給付金」は住宅ローン減税(控除)と併用して利用できる別の制度(給付金)です。
この制度は、消費税率引き上げによる住宅取得者の負担を軽減するために設けられた制度で、平成33年12月まで実施されます。

 

Q: 「すまいの給付金」  はどんな人が 対象 になりますか?

 

A:取得した不動産の持分を持っており、その住宅に自ら居住する方が対象になります。

したがって、住宅ローンの利用がない共有者の方も対象となります。

ただし、収入については一定以下の方が対象となり、消費税率8%時の収入額の目安は510万円以下※となります。

※上記金額は、夫婦(妻は収入なし)及び中学生以下の子供が2人のモデル世帯において住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。

※なお、消費税率10%時の収入額の目安は775万円以下となります。

 

Q:「すまいの給付金」でどのくらいの金額が受け取れますか?

 

A:収入に応じて諸費税率8%時には最大で30万円、消費税率10%時には最大50万円受け取れます。

持分を持っている場合は、持分割合を乗じた金額になります。

なお、給付額は、「すまいの給付金」ホームページでシミュレーションすることができます。(http://sumai-kyufu.jp

 

Q:「すまいの給付金」の申請方法を教えてください。

 

A:「すまいの給付金」は、入居後すぐに申請が可能です。

申請期限は住宅の引渡しから1年(※当面の間1年3ヶ月)以内です。

申請方法は、すまい給付金事務局に郵送で申請する方法と、各地のすまい給付金窓口に持参し申請する方法があります。

書類に不備がなければ、申請後、約1.5~2か月で指定の口座に現金が振り込まれます。

確定申告ではありませんので、申請時期や申請先にくれぐれもご注意ください。

「すまいの給付金」は、はじめて家を建てようとお考えの世代の多くの方が

利用できる制度です。

まずは、ご自分が対象になるのか、いくらもらえるのか、「すまいの給付金」ホームページで是非確認してみてください。

わからないことやお手続については、是非、グッドホームへご相談ください(^_^)/

 

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失敗しない土地探し~購入申込書の記入ポイント~

2019/01/18

土地が見つかったら、仲介会社に購入申込(買付)を入れることになります。

仲介物件の場合は、複数の仲介業者を通してそれぞれのお客様に広く情報公開していますので、売主に購入の意思表示をし、交渉のテーブルにつくことが重要です。

 

売主にとっては、当然、少しでも条件が良い方に売りたいという希望はありますが、業界のルールとして申込が入った順序で交渉をしていきます。

また売主にとっても、条件が良いというのは、価格が高いことなのか、引渡のタイミングが合うことなのか、解体や測量など手間がかからないことなのか、それぞれのご事情によります。

そこで、購入申込書には、下記の項目について、購入希望条件を記入していきます。

これらの希望条件に対して売主から回答が来て、折り合ったところでご契約となります。

ご契約は、通常、申込から約1週間程度で設定されることが多いようです。

ご契約の際には、手付金を売主に直接お支払いすることになります。

手付金は、売買契約後にあらかじめ定められた期日までに住宅ローン融資が不承認となった場合には白紙解約となり、手付金は返還されます。双方にとって白紙解約は避けたいので、購入申込をしたら同時に住宅ローンについても事前審 査を進めておくことをおすすめします。

 

また引渡条件として、引渡しまでに測量をするのかしないのか、するとしたらどちらが費用負担するか、測量の結果、想定した面積に誤差が生じた場合は精算するのかなど、あらかじめ想定できることは交渉の時点で洗い出しておく必要があります。

 

家を建てるためには、建築確認申請などの諸手続きが必要になりますので、引渡後出来るだけ早く工事に着手できるようスケジュールするようにしましょう。

 

お家の事でのご相談は、是非グッドホームまで(^_^)/

 

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